LOS CAMBIOS QUE SE ANALIZAN CON LA NUEVA LEY DE ALQUILERES

A más de una semana de que se anunció en exclusiva que el Gobierno planea realizar cambios drásticos y suspender la polémica Ley de Alquileres, la preocupación gana terreno en el sector. Hay incertidumbre y dudas sobre la implementación del nuevo esquema.

Hasta hoy las cámaras sectoriales no recibieron ninguna notificación al respecto y sugieren que los contratos entre propietarios e inquilinos se sigan haciendo hasta nuevo aviso por el plazo de 3 años y ajustes anuales según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.

Algunas fuentes del Gobierno sostienen que se estaría trabajando en un esquema en busca de generar la mejor opción para que el escenario se normalice. Pero expertos indicaron que estas señales no han sido claras y que en los últimos días la oferta se desplomó aún más porque los propietarios no quieren publicar sus inmuebles hasta no saber bien sobre cómo se reglamentarán los contratos.

Las cámaras sectoriales sugieren que los contratos entre propietarios e inquilinos se sigan haciendo hasta nuevo aviso por el plazo de 3 años y ajustes anuales

Fuentes del sector aseguraron que en sólo 7 días la oferta disminuyó 45% en todo el país. Y que cuestan conseguir viviendas como monoambientes, departamentos de dos y tres ambientes, y casas con cochera.

Cómo los propietarios no quieren alquilar, a los inquilinos se les complica más conseguir una vivienda y deben hacer prórrogas de sus contratos. Además, los aumentos en el año son récord, porque en sólo tres meses los precios subieron más del 25,7% y deben atravesar una odisea para conseguir las unidades que quedan en el mercado y pagar precios de entrada que son muy altos para el bolsillo promedio de los argentinos: por ejemplo, si una persona acuerda un alquiler por $120.000, tendrá que destinar cerca de $300.000 entre pagos por 1 mes de adelanto y 1 mes de depósito. Por otra parte, tendrá que presentar una garantía y sus últimos 4 ingresos percibidos con recibos de sueldo.

Qué cambios se barajan

Con respecto a los cambios, una posibilidad que se analiza en despachos oficiales es que los acuerdos que se establezcan por los próximos 180 días (si es que se suspende la actual normativa) se pacten a dos años y con ajustes que podrían ser semestrales, como era hasta antes de la ley sancionada en 2020. También se estudia que sean cuatrimestrales para acompañar la inflación.

Desde Economía informaron que un equipo de especialistas trabaja en la posibilidad de agregar beneficios fiscales para los propietarios con el objetivo de qué vuelva a aumentar la oferta de propiedades.

Hoy en la ciudad de Buenos Aires se estiman que hay entre 1.100 y 900 departamentos en alquiler, cuando al 1 de abril había unos 1.500 aproximadamente. Desde la cartera que encabeza Sergio Massa se estaría elaborando un plan que propondría suspender el pago del Impuesto a los Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en locación y también el pago del impuesto a las Ganancias sobre los nuevos contratos (algo que los dueños no aceptaron desde 2020 y muchos no declararon sus acuerdos ante la AFIP).

Se estaría trabajando en un esquema que propondría beneficios tributarios para los propietarios. Se busca expandir la oferta, hoy muy acotada en todo el país

Si bien desde el Gobierno confirmaron que se evalúa dar de baja el sistema actual, especialistas judiciales sostienen que el Poder Ejecutivo no tiene la potestad de derogar leyes por decreto: en realidad, se analiza una suspensión por 180 días de la legislación actual para reestablecer la anterior y que, mientras tanto, el Congreso se encargue de definir una nueva normativa.

En línea con esta situación hay dos dictámenes distintos para modificar la ley que ya fueron aprobados en comisión y podrían ser tratados en Diputados, sin embargo, estos se encuentran “cajoneados” por las diferencias entre el oficialismo y la oposición, misma razón que hizo caer el debate en sesiones extraordinarias.

El Frente de Todos en su dictamen insiste en mantener los contratos a 3 años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (Ripte). Juntos por el Cambio quiere volver a los contratos por 2 años y que su valor y método de actualización se acuerden libremente entre las partes, cómo era antes por el Código Civil y Comercial de la Nación.

Su dictamen, avalado por una minoría, propone un ajuste acordado entre el dueño y el inquilino en base a la inflación, el Índice de Precios Mayoristas o el Índice de Salarios o una combinación de ambos.

Entre los incentivos fiscales, los diputados del oficialismo impulsaron varios en su dictamen. Entre ellos, que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler, además de contemplar que no paguen bienes personales si las unidades son destinadas en locación con un tope de 30 millones de pesos.

Además, proponen un sistema de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler, ampliar las ofertas de seguro de caución, una bancarización obligatoria, entre otras cuestiones.

La oposición propone beneficios parecidos y promueve que no se pague la ley del cheque en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para alquileres.

Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, dijo que “ante la incertidumbre por el eventual cambio de marco, los propietarios están dando de baja los pre acuerdos. El gobierno demora los detalles y lo único que generó esta situación es caos y desconcierto. La Ley de Alquileres tal como está hasta hoy no va más, quedó demostrado que fracasó, pero lo ideal sería que la trate el Congreso nacional cuanto antes”.

En las inmobiliarias ya había listas de espera y en las redes sociales donde un dueño publica una vivienda en alquiler en menos de 10 minutos tiene una lista de 30 personas que le preguntan por el inmueble.

“Así no se puede seguir. Es vital que esto se reformule cuanto antes. Vamos a proponer varias alternativas y las estamos analizando junto con nuestro equipo. Desde la cámara vamos a intentar tener comunicación permanente con el Gobierno nacional y vamos a alcanzar algún escrito como ya lo hemos hecho”, añadió el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Por ahora no recibieron novedades oficiales y aconsejan a propietarios e inquilinos que sigan adelante con sus acuerdos porque la ley actual sigue vigente.

Bennazar, concluyó: “Desde la CIA consideramos proponer que se vuelva a contratos de 2 años de duración y que la actualización sea a 6 meses y que no se ajusten por inflación que tanto perjudica a ambas partes (dueños e inquilinos), sino que los aumentos sean por el Coeficiente de Variación Salarial”.